Земли населенных пунктов

Землями поселений (населенных пунктов) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В Статье 83 пункте 1 XV Главы “Земельного кодекса Российской Федерации” есть определения земли поселений: “Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий”.

Населенный пункт — территория концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций населенных пунктов. Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация насе­ленных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс не используют понятие «населенный пункт», заменяя его на понятие «поселение». В соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

В составе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Проекты черты населенных пунктов разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель населенных пунктов не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, либо города закрытых административно-территориальных образований учитываются соответственно как земли природоохранного назначения, лесного фонда либо промышленности. Значительная часть сельских населенных пунктов расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На территории таких поселений действует режим, установленный для данной категории земель.

В соответствии с учетными данными земли населенных пунктов составляют незначительную площадь сухопутной территории России — 18,6 млн га, или примерно 1%. На этих землях проживает основная часть населения России. При этом из 146,5 млн человек, составляющих население России, свыше 106 млн проживает в городах.

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
жилым;
общественно – деловым;
производственным;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационным;
сельскохозяйственного использования;
специального назначения;
военных объектов;

Анализ действующего российского законодательства о местном самоуправлении, земельного и градостроительного законодательства показывает, что вопрос об установлении четкого детального правового регулирования перевода земель из других категорий в земли поселений не стоял перед законодателем, и по этой причине вызывает много нареканий у практиков-юристов.

При этом вопрос урбанизации Российского государства стоит на повестке дня уже не один десяток лет. Земельные ресурсы для жилищного строительства в поселениях практически исчерпаны. Решение этой проблемы за счет уплотнения жилищной застройки приводит к уродливости планировки городов и сельских поселений, и как следствие, к сокращению придомовых территорий и зон отдыха. Жители крупных городов уже смирились с тем, что соседний дом находится в десяти-тридцати метрах от их дома, и что вид из квартир на окна соседнего дома стал обычаем жития.

Что же мешает современным градоначальникам в создании достойных условий для жилья российским гражданам? С этим и другими вопросы разбирались Авторы статьи.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ1 все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие семь категорий, каждая из которых имеет свой правовой режим:

1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений; (в законопроекте ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ», который рассмотрен Государственной думой РФ во втором чтении 22.11.2006 г., предлагается заменить понятие «земли поселений» на «земли населенных пунктов»)
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Соответственно, если говорить о включении в состав земель поселений земель из других категорий, то перевод земель в земли поселений возможен только из состава оставшихся шести категорий.

Вопросы перевода земель в Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»2 (далее по тексту — Закон о переводе).

В статьях 2 — 5 указанного закона содержатся процедурные нормы перевода земель из одной категории в другую, которые являются общими, и соответственно, могут применяться с учетом положений и требований специальных норм.

Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (специальные нормы) регулируется главой 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Анализ специальных норм позволяет сделать вывод, что из всех шести категорий (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса) практически все земли (земельные участки) могут быть переведены в категорию земель поселения. А именно:
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Таким случаем является установление или изменение черты поселения (пп. 3 п. 1 ст. 7 Закона о переводе).
2. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее по тексту — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, том числе земли поселений, осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 статьи 9 Законе о переводе. (п. 1 ст. 9 Закона о переводе).
3. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в земли поселений осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно (ст. 10 Закона о переводе).
4. Земли лесного фонда или земельные участки в составе таких земель могут быть также переведены в земли поселений в связи с установлением или изменением черты поселений (пп. 2 п. 1 ст. 11 Закона о переводе).
5. Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в земли поселений также допускается в случае установления или изменения черты поселений (пп. 2 п. 1 ст. 12 Закона о переводе).
6. Земельные участки из состава земель запаса в земли поселений переводятся без ограничений (ст. 13 Закона о переводе).
Таким образом, в земельном законодательстве РФ нет прямого запрета, кроме запрета, касающегося земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель, на перевод земельных участков из этих категорий в земли поселений.